Конверсия на многоетажни индустриални сгради

Abstract

This article explodes the potential for conversion of multi-storey industrial buildings with their opportunities for acquiring new non-productive functions, in terms of the regeneration of derelict buildings and sustainable development of inner city’s industrial territories. The analysis summarizes examples of world’s practice. A set of criteria for selection of approach for the conversion of multi-storey industrial buildings is presented.

Full text

XV МЕЖДУНАРОДНА НАУЧНА КОНФЕРЕНЦИЯ ВСУ’2015
15th INTERNATIONAL SCIENTIFIC CONFERENCE VSU'2015
КОНВЕРСИЯ НА МНОГОЕТАЖНИ ИНДУСТРИАЛНИ СГРАДИ
Игор Христов
1
, Цветан Симеонов
2
, Стефан Аспарухов
3
Университет по архитектура, строителство и геодезия - София
CONVERSION OF MULTI-STOREY INDUSTRIAL BUILDINGS
Igor Hristov1, Tsvetan Simeonov2, Stefan Asparuhov3
University of architecture, civil-engineering and geodesy - Sofia
Abstract: This report explodes the potential for conversion of multi-storey
industrial buildings with their opportunities for acquiring new non-productive
functions, in terms of the regeneration of derelict buildings and sustainable
development of inner city’s industrial territories.
The analysis summarizes examples of world’s practice. A set of criteria for
selection of approach for the conversion of multi-storey industrial buildings is
presented.
Key words: regeneration, conversion, sustainability, industrial buildings
1. Въведение
Глобална световна тенденция от последните десетилетия е изместването на по-
трудоемките производства от индустриализираните страни към развиващите се.
Отделно, в следствие на научно-технологичния прогрес, значително се намаляват
обема на необходимите индустриални площи, работната ръка, както и
замърсяванията от всякакви видове производства. Показателен пример отразяващ
тези процеси на деиндустриализация е този, характеризиращ икономическите
промени в Хонконг. През 70-те години на 20-ти век този, тогава голям пристанищен
индустриален безмитен център, се е превърнал постепенно в търговско-промишлен и
финансов център от световно значение, със силно развити вносно-експортни,
реекспортни, офшорни операции и транспортно-търговски услуги. Силно са се
развили високотехнологичните отрасли (научно-изследователски и технологични
паркове, иновативния дизайн и производството на прецизни инструменти, детайли,
електроника, бижутерийни изделия и др.). Същевременно се забелязва драстично
1
Игор Христов, архитект, докторант отчислен с право на защита, хоноруван асистент в УАСГ, гр.
София, бул. „Христо Смирненски“ 1, каб. 719, igor@dir.bg
2
Цветан Симеонов, доктор, архитект, доцент в УАСГ, гр. София, бул. „Христо Смирненски“ 1, каб.
719, molinet_zs@abv.bg
3
Стефан Аспарухов, доктор, архитект, гл. асистент в УАСГ, гр. София, бул. „Христо Смирненски“ 1,
каб. 719, asparuhov_stefan@abv.bg

XV МЕЖДУНАРОДНА НАУЧНА КОНФЕРЕНЦИЯ ВСУ’2015
15th INTERNATIONAL SCIENTIFIC CONFERENCE VSU'2015
намаляване на необходимата използваема площ за производствени нужди. Така
общата разгъната застроена площ, използвана за нуждите на преработващата
промишленост е намаляла от 26,980 млн. кв. м. през 1983 г., до 8,910 млн. кв. м. през
2008 г. [1]
В резултат на деиндустриализацията и стремежа към устойчиво развитие на
градските структури, както показва световната практика, една от съвременните
тенденции в развитието на промишлените територии е тяхната конверсия, като най-
съществен по обем подход за съживяване (регенерация) на такива територии.
Същевременно, за да се постигне по-висока ефективност на този подход, е
необходимо да бъдат изследвани възможностите за оценяване на архитектурния
потенциал за конверсия на дадена сграда, което представлява сложен процес,
събиращ от една страна действия свързани с опознаването на качествата на
съществуващата сграда, а от друга – качествата на възможните решения с придаване
на нова функция.
2. Възможности за конверсия на индустриални сгради според новото им
предназначение
Проучванията на планираните и реализирани проекти за конверсия на
промишлени сгради показват, че най-висок дял заема смяната на предназначението
им в жилищни сгради, следвана от тази в административни (офисни) сгради [2]. От
своя страна, типологията на индустриалните сгради се базира най-вече на тяхната
етажност: едноетажни, двуетажни и многоетажни промишлени сгради [3].
Съпоставени, тези два факта дават основание изследванията в доклада да се
концентрират върху конверсията на многоетажни индустриални сгради в жилищни и
административни.
2.1. Конверсия в жилищни сгради
Два са основните признака, по които се класифицират жилищните сгради:
според функционалното им предназначение (за постоянно и временно обитаване) и
според броя на самостоятелните жилищни единици, които съвместяват
(еднофамилни, двуфамилни, многофамилни). От направените проучвания за такъв
вид смяна на предназначение на индустриални сгради се установява, че се срещат
реализирани примери и за двата типа сгради по функционално предназначение. По
отношение на брой самостоятелни единици драстично преобладават случаите на
конверсия в многофамилни жилищни сгради.
Анализът от изследванията на реализирани примери за конверсия на
индустриални в многофамилни жилищни сгради разкрива наличието на множество
сходства между архитектурно-строителните характеристики на съществуващата
сграда и изискванията към новопридобитата функция. Показателен пример е
жилищната сграда „А-house“, преустройството на която е завършено през 2010 г.
(Фиг. 1) [8]. Обектът представлява производствена сграда за нуждите на различни
малки и средни предприятия, построена около 1960 г., конверсирана в 200 жилища с
различна конфигурация и големина, както и рецепция, десет магазина, кафенета,
фитнес, обществена пералня и други обслужващи помещения на приземното ниво.
Сградата е разположена в широкия център на Копенхаген, в промишлена зона на
брега на канала, в близост до голям градски парк. През последните десетилетия тази
територия постепенно променя своя облик, а настоящият проект е резултатно
следствие от превръщането ѝ в жилищна зона. Застроената площ на сградата е около
4000 кв. м., а ориентацията ѝ – изток-запад. Плановата конфигурация е правоъгълна
клетъчна, във форма на буквата „А“. Конструктивната схема е скелетна

XV МЕЖДУНАРОДНА НАУЧНА КОНФЕРЕНЦИЯ ВСУ’2015
15th INTERNATIONAL SCIENTIFIC CONFERENCE VSU'2015
стоманобетонна, с междуосие около 6 м. Шестте нива са с по приблизително 3 м.
светла височина.
Фиг. 1. Разпределение на „А-house“ (Копенхаген, Дания) след конверсията, снимки
преди и след преустройството [8]
2.2. Конверсия в административни сгради
Разнообразни са и примерите за реализации на конверсия на неизползваеми
промишлени сгради в административни. Техният анализ показва много съвпадения с
архитектурно-строителни характеристики изведени от примера за индустриална
сграда в Монреал, Канада (Фиг. 2), строена в началото на миналия век, приютявала
различни производства на малки и средни фирми превърната след столетие в
административна [9]. Сградата се намира в широкия център на Монреал, в близост
до метро, автобусни спирки, велосипедни маршрути и е лесно достъпна с
алтернативен транспорт. Отделно е проектиран външен открит паркинг за близо 90
места, тъй като технико-икономическите показатели на имота го позволяват.
Застроената площ е около 3000 кв. м. а изложението североизток-югозапад. Сградата
има правоъгълна форма в план и клетъчна конфигурация. Конструктивната схема е
смесена – носещи фасадни тухлени стени и вътрешен дървен скелет.
Конструктивния модул е 5 м., а светлата етажна височина – ок. 3,2 м. При
преустройството е постигнато максимално запазване на архитектурния облик на
сградата що се отнася до екстериора, изключвайки малки промени в членението на
прозорците. Благодарение на големите отвори и боядисания в бяло таван, е
постигната светла и приятна работна атмосфера. При осъществяването на проекта е
запазена над 75 % от съществуващата конструкция, тъй като сградата е със статут
„Паметник на индустриалното наследство“. 80% от отстранените материали,
включително амортизираните метални планки на дървената конструкция, са били
рециклирани и използвани отново.
Фиг. 2. Снимка и разпределение след конверсията на индустриална сграда в
Монреал, Канада [9]

XV МЕЖДУНАРОДНА НАУЧНА КОНФЕРЕНЦИЯ ВСУ’2015
15th INTERNATIONAL SCIENTIFIC CONFERENCE VSU'2015
3. Критерии оказващи влияние при конверсия
В качеството си на реализиран архитектурно-строителен продукт, всяка
съществуваща сграда се състои от сбор на различни градоустройствено-
ситуационни, архитектурно-естетически, обемно-планировъчни, утилитарни,
строително-конструктивни и инженерно-технически компоненти. Всички тези
компоненти е възможно да бъдат разграничени от единството си, а техните
характеристики - самостоятелно анализирани, с цел аналитичното извеждане на
критерии за оценка на архитектурния потенциал при избор на тип конверсия за
конкретна промишлена сграда.
В резултат от изследването на примерите за конверсия на производствени
сгради в такива с различно функционално предназначение, можем да обобщим, че
съществуват такива определени зависимости и съответствия между архитектурно-
строителните характеристики на първообраза и новия (конверсирания) архитектурен
продукт, каквито отговарят на общоприетите норми за проектиране на съответните
функционални типове сгради. Още по-общо, можем да направим заключението, че
съществуващите архитектурно-строителни характеристики на различните
индустриални сгради отговарят повече или пък по-малко на тези удовлетворяващи
изискванията към други разновидности сгради.
4. Обобщени модели
Съпоставеният комплекс от характеристики на архитектурно-строителната
типология на съществуваща индустриална сграда с този на новия архитектурно-
строителен продукт, със своята най-подходяща възможна новопридобита
функционалност, условно може да бъде изразен в типизирани обобщени модели,
включващи отделни системи от съпоставените критерии. Това става възможно като
се уподобят резултатите от анализа на изследваните примери за конверсия с
архитектурно-строителните изисквания към функциите на съответните жилищни и
обществени сгради [5,6,7] (отчитайки и нормативните документи към МРРБ).
Обобщените модели могат да бъдат изведени в таблична форма, съдържаща
благоприятни и неблагоприятни условия по различните архитектурно-строителни
критерии, оказващи влияние при избора на определен тип конверсия [4].
4.1. Многофамилни жилищни сгради
В представения в таблична форма обобщен модел на системата от критерии за
потенциала на конверсия в многофамилни жилищни сгради (Табл. 1) са отразени
изискванията към двата основни вида апартаментни жилища, на едно ниво и на две
нива (мезонетни).
Таблица 1. Обобщен модел на система от критерии за потенциала
на конверсия в многофамилни жилищни сгради
Критерий
Благоприятно
Неблагоприятно
Забележки
Местоположение и
градоустройство
- в близост до паркови
и жил. зони
- ЗП: <60%
- в близост до
предприятия от прераб.
промишл.
- ЗП: >60%
- при висока Пл могат
да се премахнат
сградите на
допълващото
производство и др.
Ориентация
- изток-запад
- север-юг
- при едностранно
разположение на
жилищните единици
най-благоприятно е
южното изложение
Планова конфигурация
- правоъгълна
- друга издължена
- широкоплощна
- кръгла с d > 24м.
- широкоплощни 1-2
етажни могат да се

XV МЕЖДУНАРОДНА НАУЧНА КОНФЕРЕНЦИЯ ВСУ’2015
15th INTERNATIONAL SCIENTIFIC CONFERENCE VSU'2015
- правоъгълна с вътр.
дворове
- кръгла с вътр. двор и
външен d < 36м.
използват за
паркинги и
обслужване към
надстроени над тях
жил. структури
Конструктивно-
планировъчен модул
- 3,30м. ≤ lk. ≤ 5,40м.
- lk = 3,60м.+5,40м.
- lk. < 3,30м.
- при еднопростр.
жилища трябва
допълнително да се
проучат
възможностите
Обемно-пространствена
структура
- клетъчна
- корабна
- зална
- при комбинирани
структури да се
изследват възм-те
Етажност
- ≥ 3
(многоетажни пром.
сгр.)
- < 3
(едноетажни и
двуетажни пром. сгр.)
- при несътветств. с
условията може
допълнително да се
проучат
възможностите
Етажна конструктивна
височина
- 2,60м. ≤ hсв. ≤ 3,20м.
(жилища на 1 ниво)
- 5,80м. ≤ hсв. ≤ 7,20м.
(мезонетни жилища)
- 2,60м. > hсв.> 3,60м.
(жилища на 1 ниво)
- 5,80м. > hсв.> 7,60м.
(мезонетни жилища)
- при мезонетни жил.,
за които не е констр.
възможно изгр. на
нови плочи условията
не важат
Естествено осветление
- дълбочина на
сградата до 18м.
- дълбочина на
сградата над 18м.
- да се проучи дали е
достатъчно
4.2. Административни (офисни) сгради
В представения в таблична форма обобщен модел на системата от критерии за
потенциала на конверсия в административни (офисни) сгради са отразени
изискванията към този функционален тип обекти (Табл. 2).
Таблица 2. Обобщен модел на система от критерии за потенциала
на конверсия в административни сгради
Критерий
Благоприятно
Неблагоприятно
Забележки
Местоположение и
градоустройство
- в централни градски
части и в близост до
бизнес центрове
- удобни транспортни
връзки
- ЗП: <60%
- отдалечени от общ.
обсл. центрове
- лоша инфраструктура
и транспортни връзки
- ЗП: >60%
- при висока Пл могат
да се премахнат
сградите на
допълващото
производство и др.
Ориентация
- север-юг
- изток-запад
- при едностранно
разположение на
офисите най-
благоприятно е
северното изложение
Планова конфигурация
- правоъгълна
- друга издължена
- правоъгълна с вътр.
дворове
- широкоплощна
- широкоплощни 1-2
етажни могат да се
използват за
паркинги и
обслужване към
надстроени над тях
офисни структури
Конструктивно-
планировъчен модул
- lk. ≥ 4,50 м.
- lk. < 3,00 м.
- допълнително да се
проучат
възможностите
Обемно-пространствена
структура
- клетъчна
- корабна
- комбинирани
- зална
- комбинирани
структури са
подходящи за общ-

XV МЕЖДУНАРОДНА НАУЧНА КОНФЕРЕНЦИЯ ВСУ’2015
15th INTERNATIONAL SCIENTIFIC CONFERENCE VSU'2015
обсл. част (зали за
конфернции, хранене,
търговски обекти и
т.н.)
Етажност
- ≥ 3
(многоетажни пром.
сгр.)
- < 3
(едноетажни и
двуетажни пром. сгр.)
- при несътветств. с
условията може
допълнително да се
проучат
възможностите
Етажна конструктивна
височина
- 2,80м. ≤ hсв. ≤ 3,40м.
- 2,80м. > hсв.> 4,20м.
- при комбинирани
обемно-простр. стр-ри
с общ-обсл. част
условията не важат
Естествено осветление
- дълбочина на
сградата до 24м.
- дълбочина на
сградата над 24м.
- да се проучи дали е
достатъчно
Изводи
Съществуващи индустриални сгради с техните реални параметри могат да
бъдат поставени на сравнение с обобщени модели за потенциал на конверсия, което
прави възможно последващото им сравнителното анализиране. Сходствата или
несходствата в сравнителните анализи могат да бъдат качествено и комплексно
оценени, а благодарение на тази оценка да се обобщи рентабилността и
ефективността на конверсията при търсенето на най-подходяща нова функция или
най-подходящото за нея предприятие.
ЛИТЕРАТУРА
[1] Chan J., Urban Governance and the Right тo Space: Urban Regeneration of Industrial
Buildings in Hong Kong, Dissertation (Master of Science), The University of Hong
Kong, Hong Kong, 2011
[2] Kincaid D., Adapting Buildings for Changing Uses. Guidelines for Change of Use.
Refurbishment, Spoon Press, London, 2002, 4-5
[3] Сиврев Л., Индустриални и транспортни сгради и комплекси: Модул 1, унив.
изд. ВСУ Черноризец Храбър, Варна, 2013
[4] Христов И., Конверсия на промишлени сгради в жилищни, Международна
юбилейна научно-приложна конференция УАСГ2012, гр. София, 2012, Tом I,
145 с.
[5] Генова Б., Апартаментни сгради, Алианц Принт, София, 2010
[6] Кадинов Б., Обществени сгради, Братя Кадинови, София, 2010
[7] Neufert Ernst and Peter, Architects' data, 3rd English Edition, Blackwell Science,
2000
[8] http://www.dezeen.com/2010/07/19/a-house-by-holgaard-arkitekter-copenhagen-2/
[9] http://www.archdaily.com/174589/780-brewster-lemay-associes/