Figure - uploaded by Muhammed Oguzhan Mete
Content may be subject to copyright.
Source publication
Taşınmaz değerlemesi vergilendirme, alım-satım, kiralama, kamulaştırma ve kentsel dönüşüm gibi birçok uygulamada karşılaşılan bir değer kestirim yaklaşımıdır. Bu uygulamalarda mekânsal gelişmeleri gözeterek taşınmazlar için objektif ve kabul edilebilir bir değerleme yapılması oldukça önemlidir. Klasik değerleme yöntemlerinin yanında, taşınmaz değer...
Similar publications
Aims
We aimed to investigate individual and combined effects of alanine aminotransferase(ALT) and hemoglobin(Hb) on metabolic syndrome(MetS) in the elderly.
Methods and Results
Participants came from the health examinations for the elderly in 2021 in Qingdao, China. 34,399 individuals aged 65 years and older were included in the current study. Bas...
Günümüzde dünyada yaşayan insanların yarısı kentte yaşamaktadır. Bu oranın gelecek yıllarda hızlı bir şekilde %70‘e çıkması beklenilmektedir. Yıllardır artan nüfusun etkisi ile çok katlı binalar ve küçük yeşil alanlar oluşturulmaktadır. Kırsal alanlara kıyasla daha az yeşil alan olan kent ortamında, insanlarda hastalıklar artış göstermektedir. Arta...
Üniversite kampüsleri birer eğitim kurumu olmalarıyla birlikte önemli sosyal ve kültürel mekânlardır. Bu alanlar; farklı kültür, sosyal ve etnik yapılara sahip öğrencilerin eğitim süreçleri boyunca ders dışı zamanlarının büyük dilimini geçirdikleri mekânlar olup eğitimciler ve çalışanlar için de sosyal etkileşim açışından büyük önem taşımaktadırlar...
Bu çalışmada, uluslararası fındık ticareti dinamiklerinin 1990-2018 yılları arasındaki evrimi öncelikle karmaşık ağ analizi ile incelenmektedir. Daha sonra aynı dönem için panel veri analizi kullanılarak uluslararası fındık ticaretinin belirlenmesi analiz edilmiştir. Ağ yaklaşımı ile karmaşık sistem özellikleri ortaya çıkarıldıktan sonra, bir panel...
Citations
... Yağmahan ve Gülgen [17], Mardin ili Midyat ilçesinde yapısız parsellerin değerleme çalışmasında CBS ile değere etki eden faktörleri analiz ederek taşınmaz değerleme haritası oluşturmuştur. Mete ve Yomralıoğlu [18], CBS destekli konumsal analizler sonucu elde edilen raster formatındaki taşınmaz değer haritalarının temsil ettikleri alanın rayiç bedeli ile ne kadar uyumlu olduğunu araştırmıştır. Bu kapsamda İstanbul ili Beyoğlu ve Gaziosmanpaşa ilçeleri için farklı piksel boyutlarında nominal taşınmaz değer haritaları üreterek çözünürlüğe bağlı olarak birim alanda taşınmaz değerlemede ortaya çıkan değişimleri incelemiştir. ...
Ankara / Mamak ilçesinde taşınmaz değer haritalarının bulanık mantık yöntemiyle irdelenmesi
Examination of real estate value maps by fuzzy logic method in Ankara / Mamak district
Abstract
Real estate valuation estimates the value of a real estate according to market conditions, taking into account the features that affect its value. While determining the value of the real estate, the valuation should be done in a realistic, accurate and reliable way, taking into account the legal, locational, structural, and environmental characteristics of the real estate. In this study, the fuzzy logic method, one of the artificial intelligence techniques, was used to determine the real estate values. Akşemsettin, Durali Alıç, and Cengiz neighborhoods of Ankara province Mamak district were determined as the study area. The features and market values of 300 residential real estates were obtained and a real estate valuation study was carried out by establishing rules with the criteria affecting the real estate value. As a result of the study, it was observed that the values obtained by using the fuzzy logic method and the market values overlapped by 89.377%. While the market values of the real estate vary between 99.000-925.000 TL, the values obtained by the fuzzy logic method vary between 84.220-883.610 TL.
Keywords: Fuzzy logic, Real estate valuation, Geographic information system, Real estate value map.
... Nominal Değerleme, farklı etki düzeylerine sahip kriterlerin puanlama usülüne dayalı ağırlıklı toplamını ifade eden, Ağırlıklı Doğrusal Kombinasyon yaklaşımını baz alan stokastik bir yöntemdir (Yomralioglu, 1993;Mete & Yomralıoğlu, 2019;). Değeri etkileyen her bir kritere belli bir ölçekte (örneğin 0-100 aralığında) puan verilerek hem arazi hem de binaların değerleri nesnel bir yaklaşımla, parametrik olarak belirlenebilmektedir. Bir taşınmazın toplam nominal değeri, parsel veya piksel alanı ile çarpılan kriter puanlarının ağırlıklı toplamı olarak hesaplanmaktadır (1). ...
Toplu taşınmaz değerleme uygulamalarında Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS) ve Makine Öğrenmesi yöntemleri yaygın olarak kullanılmaktadır. Konut amaçlı değerleme çalışmalarda binaların yüzölçümü, oda sayısı gibi fiziksel özelliklerine odaklanılmakta, konumsal kriterler yeterince analiz edilmemektedir. Öte yandan önemli yerlere yakınlık, deniz veya orman manzarası, düz bir topoğrafya gibi kriterler ise taşınmaz değerini önemli derecede etkileyen konumsal faktörlerdendir. Bu çalışmada Türkiye ve Birleşik Krallık'ta bulunan konut amaçlı taşınmazların toplu değerlemesi için CBS ve Makine Öğrenmesi entegre edilerek hibrit bir yaklaşım geliştirilmiştir. Açık lisanslı coğrafi veri kaynakları kullanılarak yakınlık, yüzey ve görünürlük analizleri gerçekleştirilmiş, CBS tabanlı Nominal Değerleme Yöntemi ile taşınmaz değer haritası üretilmiştir. Ayrıca XGBoost, CatBoost, LightGBM ve Rastgele Orman gibi topluluk öğrenmesi regresyon algoritmaları kullanılarak fiyat tahmini için değerleme modelleri oluşturulmuştur. CBS analizlerinden elde edilen konumsal kriter puanları öznitelik zenginleştirme amacıyla değerleme verilerine dahil edilmiş, tahmin doğruluğu önemli derecede artırılmıştır. Çalışmada Rastgele Orman modeli ile diğer regresyon yöntemlerine kıyasla daha yüksek bir doğruluğa ulaşılmıştır.
... Emsal yönteminde veriler güncel ve güvenilir kaynaklardan edinilmiş olmalıdır. Çoğunlukla yapısız parsellerin değerlerinin belirlenmesinde emsal yöntemi kullanılmaktadır (Mete ve Yomralıoğlu, 2019). Maliyet yöntemi, yapısız taşınmaz üzerine yapılacak olan inşaatın yapım maliyetlerinin dikkate alınarak rayiç bedelinin belirlenmesi yöntemidir. ...
Kamulaştırma; kamu yararı amacıyla, tüzel ve özel kişilere ait gayrimenkullerin karşılığını ödemek suretiyle kamuya geçirmesidir. Kamulaştırma işlemi yapılırken taşınmaz maliklerine ödenen bedeller genellikle bu amaçla kurulan kıymet takdir komisyonları ve mahkemelerin belirlediği bilirkişilerce belirlenmektedir. Bu kapsamda kamulaştırma işlemlerine yardımcı olması amacıyla bir kamulaştırma bilgi sistemi kurulması önerilmektedir. Kamulaştırma işlemi, Anayasa’nın 46. Maddesine dayalı çıkarılan 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında yapılmaktadır. Kamulaştırma Kanunu’nda yapılan değişiklikle taşınmazı kamulaştırılan kişi dava açmayıp, kamulaştırma yapan idarenin “kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası” açarak taşınmazın öncelikle bedeli belirlenmeye başlanmıştır. Taşınmaza yönelik belirlenen kıymet takdirlerini tutan bir sistem bulunmamaktadır. Ülkemizde kurulan gayrimenkul değerleme şirketlerinin kendine has tuttukları sistemleri bulunmaktadır. Bu sistemler değerleme işlemi yapan diğer kişilere açılmamıştır. Dolayısıyla kamulaştırma yapılan değer takdir edilen parsellere yapılan kıymet takdirleri harita üzerinde görüntülenememektedir. Yapılacak kamulaştırma bilgi sistemi sayesinde kamulaştırma işlemlerinde yaşanan değer adaletsizliği ortadan kaldırılacaktır. Trabzon ilinde yapılan bu çalışmada kamulaştırma bilgi sistemi altlığı oluşturulmuştur
Real estates have always been the subject of tax due to their economic potential. Therefore, it constitutes an important source of income for both the country's economy and local governments. For a correct and fair tax value, the current value of the real estate must be determined. This needed value can only be determined by real estate valuation processes that are carried out accurately and fairly. In the literature, real estate valuation methods are divided into three groups as ‘‘traditional’’, ‘‘modern’’, and ‘‘statistical’’ methods. While traditional methods (e.g., Income, Sales comparison, Cost methods) are used in singular valuation studies; modern (e.g., Neural networks, Fuzzy logic, Spatial analysis) and statistical methods (e.g., Multiple regression, Nominal, Hedonic methods) are used in mass valuation processes. In this study, a statistical-based nominal valuation method which allows mass valuation especially in regions with high real estate density was used. In this context, the study was carried out with 12 different spatial factors in an area of 1460 hectares in the state of Berlin, Germany. The determined 12 factors were weighted with the Analytical Hierarchy Process (AHP). In addition, GIS was used to ensure that the mass valuation is sustainable and updatable and for 3D mapping. With the inclusion of the 3rd dimension in the study, it can be clearly seen how much real estate is in the region from which value range. In this way, while providing more easily manageable data for decision makers, more understandable information is provided for the citizen.
Taşınmaz değerleme; vergilendirme, sigortalama, kamulaştırma gibi birçok uygulamanın altlığını oluşturmakta ve gün geçtikçe önemi artmaktadır. Toplu değerleme sistemleri kurularak modern yöntemlerle otomatik değer kestirimleri yapılabilmektedir. Değer kestirimlerinin hassas bir şekilde en az hata ile yapılabilmesi, gerçekleşen alım-satım değeriyle mümkündür. Tarım arazilerinin toplu değerlemesi için kriterler çeşitlilik göstermekte olup taşınmaz değerini arazinin büyüklüğü, yapısı, verimi ve konumu etkilemektedir. Bu çalışmanın amacı, Mersin ili Erdemli ilçesi Sarıkaya Mahallesi’ndeki 2/B arazilerinin resmi değerleri yardımıyla istatistiki yöntemlerden Çoklu Lineer Regresyon (ÇLR) analizi ve modern değerleme yöntemlerinden Yapay Sinir Ağları (YSA) uygulanarak değer kestirimi yapmaktır. Orman vasfını yitirmiş 2/B arazilerinin tarım arazisine dönüşerek satışının gerçekleşmesi için tespit edilen toplam 414 parsele ait resmi değerler ile model oluşturulmuştur. Performans analizinde R2, Ortalama Mutlak Hata (OMH), Ortalama Mutlak Yüzde Hata (OMYH) ve Karesel Ortalama Hata (KOH) ele alınmıştır. ÇLR analizi için sırayla 0,72; 0,25; 0,20; 0,07 ve YSA için 0,88; 0,09; 0,07; 0,02 şeklinde bulunmuştur. Her iki modelin performansları incelendiğinde YSA modelinin resmi değere daha yakın olduğu tespit edilmiştir. Parsele ait konuma dayalı olarak resmi değerler, ÇLR ve YSA modellerinden elde edilen tahmin değerleri jeoistatistik analiz yapılarak değer haritaları üretilmiştir. Değer haritalarının görsel değerlendirmeleri sonucunda da resmi değerlere en yakın YSA tahmin değeri olmuştur.
In Turkey, calculation of the factors affecting the value of the condominium units of a building via 2D architectural project data leads to problems. One of the biggest problem is the land share calculation. The aim of this study was to establish a mechanism by which the properties of the factors affecting the value can be determined mathematically and to arrive at a value-based land share. For this purpose, the study utilized a 3D virtual Building Information Modelling (BIM) model. The value factors and weights were determined via a questionnaire, 3D BIM model of the structure was created, metric values of the factors were calculated and the nominal values of the condominium units were calculated. This study demonstrate that a building nonexistent in the real world can be represented in a virtual environment and comparable information source can be presented to the expert who will carry out the valuation process.
.
